I. INTRODUCCIÓN

El huerto familiar es una de las tecnologías agroforestales en las que se presenta la asociación intensiva y multipropósito de cultivos para dar seguridad social y alimentaria [32]. Es un espacio habitual en las viviendas [25] que funciona como un agroecosistema con raíces tradicionales, donde los procesos de selección, domesticación, diversificación y conservación están orientados a la producción y reproducción de flora y fauna [26], [27], que evolucionan debido a la continua adecuación del espacio que ocupan [6], y generalmente, las especies vegetales son utilizadas como alimento [7], las plantas usadas para cada microhábitat de la huerta tienen un arreglo topológico que generalmente es en for- ma de hileras.

El arreglo espacial está relacionado con los estratos biológicos y las condiciones topográficas de la huerta [14]. Otra ventaja de los huertos es ofrecer una importante contribución al sistema social y ecológico [10] y de conservación de la diversidad biológica [44].

La existencia de huertos familiares está en estrecha relación con la preservación, las condiciones sociales, económicas y culturales de la familia, y el enriquecimiento, generación y apropiación de tecnología [26].

En América Latina el interés por los huertos caseros tradicionales ha crecido debido principalmente al auge alcanzado por los sistemas agroforestales [23].

El huertocaserocomosistemaagroforestales una fuenteprimordial desustentodelresguardo indígena,yaquegeneraingresos,alimentos,medicinas, combustible, materias primas para la artesanía [33], unafuenteadicionalde ingresosquerequiere bajosinsumos[45].

En gran medida, el interés por tal huerto se debe a que su estructura es parecida a la del bosque tropical: alta diversidad de especies en múltiples estratos vegetales, y el concepto de medio ambiente o ambiente natural se utiliza en ocasiones como sinónimo de hábitat o de ecosistema [35].

Los huertos familiares de San Miguel Tlaixpan se conforman de tres componentes espaciales: 1) la casa-habitación; 2) el patio jardín y 3) la huerta. Estos componentes difieren según los propósitos de cada familia, las modalidades de manejo y la división del trabajo por género, la composición florística y la abundancia de especies. Existen alrededor de 303 especies que orientan y estimulan la diversidad [14].

Los atributos ambientales pueden adicionar cantidades monetarias al valor total de los terrenos utilizados para el establecimiento de viviendas poblacionales [13].

La percepción de este valor se da en función de los servicios ambientales que ofrece, los cuales se pueden definir como el conjunto de condiciones y proceso naturales (incluyendo especies y genes) que la sociedad puede utilizar y que ofrecen las áreas naturales por su simple existencia [31].

Las preferencias de los individuos sobre espacios de atributos ambientales se pueden cuantificar de manera directa construyendo escenarios hipotéticos o indirectos a partir de comportamientos reales de los individuos en el mercado [16].

Los estudios reflejan que los efectos de las variables medioambientales son estadísticamente significativas, los jardines, espacios verdes y áreas con agua tienden a generar precios más altos [17].

El precio hedónico es un método indirecto que utiliza información de mercado con los costos evitados, que es utilizado para calcular el valor económico de bienes y servicios del ecosistema de calidad ambiental que afectan de manera directa a los precios de mercado de vivienda y los atributos ambientales relacionados con él, como el paisaje, aire limpio y belleza escénica [28].

Los atributos son expuestos a los agentes económicos de precios observados de productos diferenciados [39], y reflejan la relación entre el precio de un bien heterogéneo y las características que contiene [37].

La técnica de precios hedónicos es utilizada frecuentemente para medir la preferencia de la gente por tener una mejor calidad ambiental y que utilizan los mercados de trabajo y de bienes raíces como mecanismos de revelación de preferencias [41].

Este método se utiliza cuando existen características medioambientales que pueden tener efectos en los precios de bienes privados como terrenos o viviendas [16] y permite estimar los beneficios y los costos asociados con: la calidad ambiental (como la contaminación del aire y del agua, el ruido, etc.) y servicios ambientales estéticos (paisaje y recreación) [9]. Diversos estudios consideran el uso del método de precios hedónicos para analizar el mercado [2].

El precio observado de un producto puede ser analizado como la suma de los precios implícitos de los atributos [12]; aspectos como la existencia de escuelas de calidad influye en el precio de la vivienda [24], también escenarios culturales como la cercanía de edificios históricos [22]: Desde 2008, los diversos servicios ambientales y su tamaño tienen un impacto significativo en los precios de la vivienda [1].

Debido a los cambios que muestra la vida en la ciudad y el hacinamiento de la población en algunas áreas del Estado de México, la población ha optado por buscar colonias o ciudades que tengan viviendas con espacios verdes que brinden servicios estéticos y generen atributos como mejor calidad de aire y agua. La demanda de viviendas con estas características ha cambiado los precios de las mismas, por lo cual, es preciso conocer las características más valoradas por parte de la población al momento de comprar una vivienda con áreas verdes como un huerto casero.

Para este estudio se consideró un bien (vivienda), como un conjunto de características estructurales (superficie, número de habitaciones, número de baños), lugar donde esté localizada (distancia de la ciudad de Texcoco y distancia de las escuela) y adicionalmente de las características ambienta- les del entorno (calidad del aire, belleza escénica, agua rodada).

El principal objetivo fue evaluar los servicios ambientales como una externalidad o precio implícito de la vivienda en San Miguel Tlaixpan, Texcoco (México).

II. MATERIALES Y MÉTODOS

El estudio se realizó en San Miguel Tlaixpan, comunidad localizada en el cerro del Texcutzinco, Texcoco en el Estado de México a 9.5 km al este de la cabecera municipal y aproximadamente a48 km de la Ciudad de México, dentro de las siguientes coordenadas geográficas; 19°30’00”a19°31’00” latitud norte y 98°48’00” a 98°49’21”longitud oeste y con una altitud que varía entre2,270 a 2,670 m.

La metodología que se presenta en este trabajo consta de dos partes. La primera se caracteriza por la aplicación de 100 entrevistas de mayo a agosto de 2009 a casas con huertos caseros y sin huerto casero en la comunidad de San Miguel Tlaixpan, Texcoco.

La muestra se determinó mediante muestreo aleatorio simple, representativo al 95 %, con un error de estimación del 10 %, utilizando los datos del Censo de Población y Vivienda, del año 2006 de la Delegación de San Miguel Tlaix- pan, existían aproximadamente 11,000 personas que corresponden a 1,500 familias.

La muestra es representativa para estimar la “disposición a pagar (DAA)”, es decir, cómo los dueños de las casas perciben el servicio del huerto casero.

La fórmula que se utilizó para determinar la muestra es la siguiente:

Dónde: n = tamaño de la muestra = 95; N = tamaño de la población = 10,000; p = proporción de la población que esté dispuesto a pagar (0.5); q = proporción de la población que no esté dispuesto a pagar (0.5); E = margen de error al 5 % de la variable de interés; y Z = nivel de confianza al 95 %.

La segunda parte consistió en aplicar un modelo de regresión por medio del método de precios hedónicos, cuyo objetivo es explicar las variables que determinan el precio de la vivienda y los precios implícitos de ellas, considerando principalmente si la casa habitación cuenta o no con la presencia de huerto casero.

A. Modelo estimado

Con el programa N-LOGIT 4.0 Box-Cox donde la variable dependiente es “precio” y las variables independientes son los atributos estructurales y ambientales, se procedió a elaborar una valoración económica-ecológica, este componente incluyó la medición de la disposición a pagar de los dueños de la vivienda con huerto casero, los precios implícitos de cada característica o atributo, con lo cual se obtiene la disposición marginal a pagar (DAPMg) por una unidad adicional de atributo, por lo que la DAP total no se puede evaluar. Así mismo, una vez conocido el precio del bien compuesto, es importante determinar el precio implícito adecuado que se debe asignar a las características que lo conforman [28].

B. Precios hedónicos

Esta técnica la desarrolló [38], y consiste en analizar mercados donde existen bienes heterogéneos, como la vivienda.

El análisis de precios hedónicos tiene un problema de endogeneidad [8], sin embargo, las ven- tajas del método hedónico son mayores que las desventajas [20].

Así, el precio (P(z)) de un predio está determinado por el valor de cada una de las particularidades del inmueble, atributos y externalidades. Así describe formalmente el equilibrio hedónico en función de los atributos externos, tal como lo expresa la ecuación 1:

Se genera así la postura o disponibilidad a pagar(DAP) por los consumidores de vivienda e igualándola a la disponibilidad a aceptar (DAA) de los productores. Generalmente, la evidencia de la ecuación 1 o metodología de precios hedónicos, se rea- liza mediante transformación Box-Cox, expuesta a continuación [34].

C. Transformaciones Box-Cox

La forma funcional Box-Cox cuadrática sin restricciones es la más empleada para estimar la función de precio hedónico (véase ecuación 2). Por otra parte, la ecuación 3 representa la función Box-Cox a estimar en la presente investigación. Con la cual, se pretende establecer la forma funcional más ajustada a la información disponible para capturar el cambio del valor monetario de los predios cercanos a una estación o portal de TransMilenio [34].

Donde θ y λ son los parámetros de transformación y ei el término de perturbación (aleatorio).Las variables independientes zi, zj hasta zk, representan cada uno de los atributos más relevantes delos predios y externalidades entre otros.Los coeficientes β0, β1, β2,..., βk son las constantes del modelo; de acuerdo a su signo, representan larelación directa o inversa del atributo con el valor de la propiedad.

No obstante, según [18], dada la particularidad de complementariedad débil en los modelos de precios hedónicos, uno de los aspectos difíciles de tratar dentro de las transformaciones Box-Cox es el problema de autocorrelación espacial; dado que esta es una característica propia del modelo, de- ben incorporarse los principales aspectos de eco- nometría espacial en las funciones Box-Cox [34].

La estimación de la forma funcional Box-Cox para el modelo de precios hedónicos incluye las siguientes variables:

PRECIO: variable dependiente continua que representa el precio del predio por hectárea. TAM: variable independiente continua que representa el tamaño de la vivienda con huerto casero y sin huerto en hectáreas. EDA: variable independiente continua que representa la antigüedad de la vivienda.

1) MATCONT: variable independiente continua que representa el material con que está construida la vivienda.

2) ESCEN: variable independiente continua que representa la belleza escénica del huerto casero.

3) AIRE: variable independiente continua que re- presenta el aire limpio que proporciona el huerto casero a la vivienda.

4) DISTC: variable independiente continua que representa la distancia en kilómetros de la vivienda a la ciudad de Texcoco.

5) AGUA: variable independiente dicotómica que toma el valor de 1, si la vivienda dispone de fuentes agua anual, y 0, si no cuenta con esta.

Los argumentos o variables explicativas de la función están agrupados como atributos del entorno y se conforman de la siguiente expresión que des- cribe la función hedónica. En ella, el precio de la vivienda (P) es una función de sus características estructurales (E) y de los atributos del entorno (q), atributos estructurales: P= p (E,q) [36]. El modelo sobre formación de precios hedónicos señala que en el mercado se demandan y ofrecen productos con un conjunto [z] de atributos. La función de precios p[z] se obtiene al igualar las cantidades demandadas qd [z] con las cantidades ofrecidas qs[z] para todos los atributos zi (i = 1,..,k) [21].

D. La función de postura ode regateo del consumidor

Una implicación de la teoría del valor en economía es que los cambios en el nivel de satisfacción pueden expresarse en términos monetarios y esto posibilita la comparación entre distintas alternativas, lo que incrementa el bienestar del individuo, además de asumir algún grado de susti- tución entre los bienes. Si todos los bienes pueden expresarse en términos monetarios, entonces se puede obtener la máxima cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a pagar (DAP) por un incremento en la disponibilidad de algún bien, o la mínima cantidad de dinero que el individuo está dispuesto a aceptar (DAA) como compensación por renunciar voluntariamente a una mejora en su ni- vel de bienestar [43]. [11] y [4] encuentran que los valores de DAA son mayores a los de DAP. Esta sobreestimación en el valor del recurso se puede explicar por la presencia de un efecto ingreso sub- yacente en la pregunta de DAP. Adicionalmente, [19] sostiene que las diferencias encontradas en las estimaciones se deben a la presencia de un efecto sustitución.

Por esta razón, la conclusión lógica es que si no se desea sobredimensionar los beneficios agregados es aconsejable preguntar por DAP [46], [4].

Implícitamente, la función de postura (DAP), sepuede expresar como:

La DAA de los vendedores de un bien se expresa matemáticamente como:

Donde: DAA = es la disponibilidad a aceptar del productor o vendedor.

K = es un parámetro que representa las caracterís- ticas del productor (tecnología, capacidad finan- ciera y de negociación, educación, etc.).

Cuando la DAP y la DAA son iguales, entonces la transacción ocurre; en consecuencia estas dos ex- presiones se vuelven equivalentes al precio (P) del mercado.

La metodología de la investigación consiste en aplicar el método de precios hedónicos para la localidad de San Miguel Tlaixpan, Texcoco, para determinar qué atributos o características son importantes en la determinación de valor de las viviendas.

El modelo teórico antes descrito es la base para el desarrollo del trabajo econométrico que sirve para estimar, mediante una regresión, la función de precios hedónicos [42].

III. RESULTADOS Y DISCUSIÓN

La información analizada de un total de 100 encuestas –58 casas con huerto casero y 42 casas sin huerto– permitió identificar 87 propietarios originarios de la comunidad de San Miguel Tlaixpan y13 de otras localidades de Texcoco y diferentes estados de la República mexicana. La información recopilada permitió determinar los precios implí- citos de cada característica o atributo, con lo cual se obtiene la disposición marginal a pagar (DAPMg) por una unidad adicional de atributo.

A. Estadísticas descriptivas(observaciones simples)

B) Análisis de los modelos estimados

En el modelo 1 (tabla2) y modelo 2 (tabla3) había variables no significativas (utilizando un α= 0.01), por lo que se procedió a descartar variables, con lo que quedó el modelo 3 (tabla 4) como el mejor. Los coeficientes para el análisis se obtuvieron multiplicando por 10,000, debido a que en la estimación del modelo la variable precio fue dividido por 10,000a fin de reducir su escala. Con la transformación Box–Cox planteada en el proceso de estimación se encontró el λ que maximiza la función de verosimilitud igual a 1, por lo tanto, en el modelo 3 (tabla4) se está suponiendo que las variables explicativas del precio de los huertos son lineales. La prueba de la razón de verosimilitud para saber si lambda es restringida y estadísticamente significativa se representa de la siguiente forma:

Evaluando λ y r (restringido) = 0 en el logaritmo dela función de verosimilitud, se tiene que:

Evaluando λ y MV (no restringido) = 1, es decir:

El estadístico está dado por:

El valor crítico para una distribución Chi-cuadrada(1 grado de libertad) es de 2.71; Como 1,048 es mayor que 2.71, se rechazó la hipótesis nula y se optó por la hipótesis alterna, aceptando que la forma funcional de la regresión es lineal.

C) Características estructurales queexplican el precio de los huertos caseros

La variable tamaño del huerto (TAM) con un valor del coeficiente de 20.09, muestra que por cada hectárea del huerto, el precio aumenta en aproximadamente $20m2. El coeficiente de esta variable es positivo, lo que indica una relación directa entre el tamaño del huerto y el precio por hectárea.

La variable edad del huerto (EDA), también mostró un signo positivo, lo que demuestra la existencia de una relación directa entre la edad y el precio por hectárea de tierra, el valor del coeficiente de358.17 indica que, por cada incremento en un año en la edad del huerto, la hectárea se valorizara en $358.

El material de construcción (MATCON) fue otra va- riable con importancia en el modelo, muestra que a medida que mejora el material de construcción de las viviendas al interior del huerto, el huerto aumenta de precio en aproximadamente $8,332. Elsigno encontrado para esta variable fue positivo.

El único atributo ambiental significativo en la explicación del precio de los huertos caseros resultó ser la disponibilidad de agua, el cual fue capturado como una variable cualitativa. La variable disponibilidad de agua tuvo un coeficiente igual a0.6740; es decir, que la diferencia en precio entre dos huertos con características idénticas, pero donde uno de ellos dispone de agua y el otro no es de $6,740. El signo del coeficiente es positivo, indica que el atributo disponibilidad de agua es una variable que influye positivamente en el valor del huerto casero.

El precio del suelo es una de las principales variables que explican el precio de la vivienda [39]. Para este estudio se consideró el aspecto ambiental como un enfoque para explicar los precios de la vivienda, al igual que [30] se enfatiza la valoración económica de los bienes en función del patrimonio natural. [15] analizaron la venta de un millón de casas en Inglaterra entre 1996 y 2008 y concluyeron que el mercado de la vivienda revela un carácter de utilidad sustancial en las viviendas con jardines privados y servicios ambientales.

Los modelos hidroeconómicos (MHE) permiten analizar los problemas de gestión del agua considerando de forma explícita las interacciones entre ingeniería, economía y medio ambiente, esto proporciona resultados más relevantes para la toma de decisiones en un entorno tan complejo como el del agua. La interacción entre los sistemas naturales y humanos ha llevado a hablar de sistemas acoplados hombre-naturaleza.

En este sentido, una línea de trabajo novedosa es la integración de modelos hidroeconómicos con modelos de simulación de agente [48].

La existencia de áreas con agua puede incrementarla renta de una casa hasta el 57 % [1].

La investigación realizada por [5], en donde demuestran que la contaminación del sector influye significativamente en los precios de las viviendas, al igual que el agua. Los inmuebles más alejados del parque central tienen un precio de alquiler me- nor que los que se encuentran próximos; es así que, por cada 100 m de distancia de la vivienda al cen- tro, el precio de alquiler disminuye en promedio un 5 %.

Esta relación negativa se observa, así mismo, en el trabajo realizado por [29], donde por cada metro que la vivienda se aleja de una zona con áreas verdes, su precio disminuye en 3.83 euros. [40] encontraron que un 97 % de las viviendas aumentaron de precio si se encontraban cerca de árboles y áreas verdes. [15], analizaron la venta de un millón de casas en Inglaterra entre 1996 y 2008 y concluyeron que el mercado de la vivienda revela un carácter de utilidad sustancial en las viviendas con jardines privados y servicios ambientales.

[3] demuestran que esta variable también afecta a los precios de los depósitos industriales en Holanda, donde porcada kilómetro que la propiedad se aleje del parque central el precio disminuye un 10 % [47].

En estudios futuros se podría incorporar información de variables ambientales adicionales, como nivel de ruido, grado de contaminación del agua, número de árboles por sector, entre otras.

Los gobiernos seccionales, conjuntamente con el Gobierno nacional, deberían generar estadísticas ambientales detalladas por ciudad y, de esta manera, permitir la cuantificación correcta del valor económico de aquellos bienes que no poseen mercado, es decir, de los bienes ambientales [47].

IV. CONCLUSIONES

El modelo hedónico estimó un precio final adecuado que refleja la valía real de una vivienda, aten- diendo las características implícitas que esta posee y demuestró la importancia y la significancia individual de las características propias de una vivienda en los precios de venta, por contener huerto casero. Se expuso un método que permitió valorar una vivienda con huerto casero y sin huerto, no obstante, y a la vista de los resultados obtenidos, la eficacia del método presenta una gran dependencia de dos factores. En primer lugar, de que la variable ambiental explique un porcentaje significativo del valor de mercado de las viviendas, y en segundo lugar, de la transparencia del mercado

El método de los precios hedónicos ha permitido descubrir todos los atributos de las viviendas que explican su precio, discriminando el componente cuantitativo de estos, asignando a cada una de las características cualitativas del bien un precio implícito. Este precio estaría reflejado por la disposición marginal a pagar de la persona por una unidad adicional del atributo.

Al adquirir una vivienda con huerto casero, no solo se están comprando unas hectáreas de tierra, sino que también se está seleccionando un entorno que tiene una serie de características (disponibilidad de agua, distancia de la vivienda hacia el centro de la ciudad de Texcoco o a las escuelas), como también a la elección de determinadas características de tipo ambiental que las personas están dispuestas a pagar por ellas. El diferencial de precio entre dos viviendas muy similares en sus características, excepto en la disponibilidad de agua, es $6,740 que refleja el valor de ese atributo que, en principio, carece de un precio explícito en el mercado.

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